Gayrimenkul Satışında Kurumlar Vergisi İstisnası: Güncel Düzenlemeler ve Uygulama Şartları
Şirket aktifinde bulunan taşınmazların satışından doğan kazançların vergilendirilmesi, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5/1-e maddesi kapsamında düzenlenmektedir. Ancak 7456 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında taşınmaz satış kazancı istisnasında önemli değişiklikler yapılmış ve uygulama büyük ölçüde daraltılmıştır.
Bu nedenle taşınmaz satışına karar verilmeden önce, taşınmazın şirkete hangi tarihte iktisap edildiği, aktifte kalış süresi ve geçiş hükümlerinin uygulanıp uygulanamayacağı dikkatle değerlendirilmelidir.
Taşınmaz Satış Kazancı İstisnasının Gelişimi
- 15.06.2018 tarihine kadar: Satış kazancının %75'i kurumlar vergisinden istisnaydı.
- 15.06.2018 - 15.07.2023 dönemi: İstisna oranı %50 olarak uygulandı.
- 7456 sayılı Kanun sonrası: Yeni edinilen taşınmazlar bakımından istisna kaldırıldı. Geçiş hükümleri ise belirli taşınmazlar için uygulanmaya devam etmektedir.
2026 Yılı İtibarıyla Güncel Durum
7456 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra şirket aktifine alınan taşınmazların satışından doğan kazançlar için kurumlar vergisi istisnası uygulanmamaktadır.
Bununla birlikte, 15 Temmuz 2023 tarihinden önce şirket aktifinde bulunan taşınmazlar bakımından geçiş hükümleri uygulanabilmekte olup, diğer şartların da sağlanması halinde satış kazancının %25'i kurumlar vergisinden istisna edilebilmektedir.
Geçiş Hükümleri Kapsamında İstisna Şartları
- Taşınmazın şirket aktifinde en az iki tam yıl bulunması
- İstisnaya konu kazancın özel fon hesabında beş yıl süreyle tutulması
- Satış bedelinin satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde tahsil edilmesi
- Kanunda öngörülen diğer şartların sağlanması
İstisnadan Yararlanılamayan Durumlar
- 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazların satışı
- İki tam yıl aktifte bulunmayan taşınmazlar
- Satış bedelinin kanuni süre içerisinde tahsil edilmemesi
- Özel fon hesabının kanuna aykırı şekilde kullanılması
- Taşınmaz ticareti veya kiralanması faaliyetinde bulunan işletmeler açısından, ticari emtia niteliğindeki taşınmazların satışı
KDV Yönünden Değerlendirme
Taşınmaz satışlarında KDV uygulaması, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Her satış işlemi otomatik olarak KDV'den istisna değildir. Satışın niteliği, taşınmazın kullanım amacı, şirket faaliyet konusu ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıca bazı işlemlerde daha önce indirim konusu yapılan KDV bakımından düzeltme yükümlülükleri doğabilmektedir.
Vergi Planlaması Açısından Değerlendirilmesi Gereken Hususlar
Taşınmaz satışına karar verilmeden önce aşağıdaki konuların birlikte analiz edilmesi önem taşımaktadır.
- Taşınmazın aktife alınış tarihi
- Enflasyon düzeltmesi ve yeniden değerleme etkileri
- Amortisman kayıtları
- Satış kazancının kurumlar vergisi etkisi
- KDV yükümlülüğü
- Alternatif yeniden yapılandırma yöntemleri (devir, bölünme, ayni sermaye vb.)
Aktüel YMM Değerlendirmesi: 7456 sayılı Kanun sonrasında taşınmaz satışlarının vergisel sonuçları önemli ölçüde değişmiştir. Özellikle geçiş hükümlerinin uygulanıp uygulanamayacağı, satış öncesinde yapılacak en kritik değerlendirmelerden biridir. Satış kararı verilmeden önce kurumlar vergisi, KDV ve muhasebe etkilerinin birlikte analiz edilmesi ileride doğabilecek vergi risklerinin önlenmesine katkı sağlayacaktır.
Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmaz satışlarına ilişkin vergisel sonuçlar somut olayın özelliklerine göre değişebileceğinden işlem öncesinde güncel mevzuat kapsamında profesyonel görüş alınması tavsiye edilir.